¿Quién cuida la casa cuando no estás?

Por Juan Francisco Figuerola · Fundador de Fiduma

¿Quién abre la casa cuando llegan tus invitados y tú no estás? ¿Quién riega el jardín en marzo? ¿Qué pasa si se rompe algo un martes cualquiera y estás en Lima? ¿Se llena de polvo, de humedad, de bichos?

Son preguntas legítimas y casi nunca se responden con datos. Se responden con «tenemos administración», que no dice nada. Detrás de todas hay una sola: si voy a estar acá seis semanas al año, qué le pasa a la casa las otras cuarenta y seis.

Este texto explica qué se hace en Catahuasi para mantener una vivienda que está cerrada la mayor parte del tiempo, con qué frecuencia se hace cada cosa, quién la hace, cuánto cuesta y qué no está incluido. El modelo operativo es el mismo en los tres condominios que Fiduma opera en el Valle Sagrado; las cifras son las de Catahuasi.

Contra qué pelea realmente una casa cerrada acá

La expectativa razonable es que una casa de campo desocupada se venga abajo poco a poco. Vale la pena separar qué parte de eso es cierta, porque no todos los climas castigan igual.

Lo que no ocurre en el Valle Sagrado es el deterioro por humedad. El valle es seco: no hay humedad ambiental sostenida, y eso significa que los tres enemigos clásicos de una casa de descanso peruana —el hongo, el moho y el óxido— sencillamente no aparecen. Una casa cerrada en la costa pelea todo el año contra el salitre y la corrosión. Acá esa batalla no existe.

Lo que sí ocurre, y conviene decirlo, es el desgaste por temperatura. Entre los veintitantos grados del mediodía y los pocos grados de una noche de junio hay una diferencia grande, y se repite todos los días del año. Los materiales se dilatan con el sol y se contraen de noche. Ese ciclo diario es lo que trabaja las juntas, castiga los acabados y mueve la madera expuesta. No es una particularidad de este valle: es la condición de construir en altura, y es contra lo que hay que trabajar.

La respuesta se tomó antes de poner el primer ladrillo. Las viviendas tienen estructura de material noble. La madera aparece donde corresponde, dimensionada estructuralmente: en las vigas que soportan los techos y en elementos decorativos, siempre tratada. El techo es de teja serrana artesanal, que no es una elección estética sino la cobertura que se usa en este valle desde hace siglos, porque funciona contra la lluvia de febrero, contra el frío de julio y contra el sol de las tres de la tarde a 2,900 m.s.n.m.

José Luis Dupuy Benavides, el arquitecto de todos nuestros proyectos, trabajó en clave neoandina: materiales y lenguaje local, mano contemporánea. Se suele leer como una decisión de estilo, y lo es. También es la respuesta a ese ciclo diario de dilatación y contracción. Los materiales tradicionales del valle llevan siglos sometidos exactamente a eso; sobrevivieron por algo.

Y es la razón por la que las maderas expuestas al sol se barnizan una vez al año y no cada dos. El mantenimiento no es contra la humedad, que no existe. Es contra el sol y el termómetro.

La prueba está construida y tiene fecha. Las primeras casas que levantamos en Urqupirqa Villas, en Urquillos, son de 2013, y las he visto envejecer año por año. Han tenido mantenimiento, por supuesto: barnizados, ajustes, las cosas menores que pide cualquier casa. Ninguna reparación grande, nada estructural, ningún material que hubiera que reemplazar por haber elegido mal. Trece años de lluvias, heladas y sol, y el criterio no ha tenido que cambiar. Por eso en Catahuasi construimos igual.

El manual de mantenimiento y sus frecuencias

El condominio tiene un manual de mantenimiento. No es una declaración de intenciones: cada elemento tiene su frecuencia, y la frecuencia responde a cómo se desgasta ese elemento en particular.

• Cisternas de agua: purga dos veces al año.
• Biodigestor central: una vez al año. La capacidad es grande y no necesita más.
• Lavandería central: mantenimiento cada cuatro meses. Son equipos industriales con alta rotación y se tratan como tales.
• Bombas: mantenimiento periódico programado.
• Vehículos de traslado interno: por kilometraje recorrido, no por calendario. El que trabaja más se atiende antes.
• Barandas, puertas y maderas expuestas al sol: barnizado una vez al año.
• Extintores: recarga anual, tanto los de áreas comunes como los de todas las viviendas del condominio.

Y hay una categoría que no tiene fecha porque se atiende en el momento. Si una cámara falla, se reemplaza el mismo día con la de repuesto, y el repuesto se repone enseguida. Si una piedra del camino se afloja, se repara. Las bisagras se engrasan cuando presentan falla, no antes, porque engrasar bisagras sanas no aporta nada.

Por qué el condominio cuida el jardín de tu lote

Este punto suele sorprender, así que va aparte: el condominio no mantiene solo las áreas comunes. Riega y cuida el jardín de tu propio lote.

Está en el Reglamento Interno y responde a un criterio de conjunto. Los taludes, los linderos y los cercos vivos siguen un mismo diseño paisajista en todo el condominio, y por eso su ejecución está a cargo de la administración. La consecuencia práctica es que llegas después de cuatro meses y el jardín está como lo dejaste. No hay un jardinero a quien coordinarle por WhatsApp desde Lima, ni la escena de llegar un viernes por la noche a un pastizal.

La limpieza interior: cómo funciona y cuánto cuesta

Acá conviene ser preciso, porque son dos cosas distintas. El entorno lo cuida el condominio y está incluido en la cuota. El interior de tu casa lo cuida alguien que contratas tú.

El condominio pone a disposición de los propietarios un pool de empleadas domésticas. Las contratas por día, pagas únicamente el día que van, y el condominio no gana nada en la operación: se cobra a costo. La recomendación es una vez por semana.

No se trata de una pasada rápida. Es limpieza a fondo —lunas, rincones, esquinas, volteo de colchones— y son las mismas personas que preparan la casa antes de que llegue un huésped, la desarman cuando se va, mandan las sábanas a la lavandería central y la dejan lista para cerrar.

La razón de la frecuencia semanal conviene decirla sin adornos: estás en el campo, rodeado de reserva natural, y en el campo hay arañas. No hay humedad ni hongos, pero sí bichos, y la única manera de que no se instalen es que alguien pase seguido. Es un trabajo de constancia, no de reparación.

Quién vive en el condominio y quién responde

Guardianía y portería las veinticuatro horas. Un handyman para los imprevistos, que es la figura que resuelve la mayor parte de lo que se rompe en una casa: una chapa, una fuga, un tomacorriente.

No es personal que viene por el día. Dentro del condominio hay vivienda de guardianía, habitaciones de servicio y lavandería central. La gente que cuida el lugar está en el lugar.

La estructura de responsabilidad es corta, que es como debe ser en un condominio de 47 lotes. El responsable final es el administrador. Debajo de él, y viviendo en el condominio, está el responsable del sitio, que es la misma persona a cargo de la puerta.

Ese doble rol es intencional: quien controla el ingreso es quien conoce el lugar entero. Cuando tiene que salir a atender algo —una fuga, una entrega, un propietario que llegó antes de lo previsto—, la puerta la cubre el handyman, el responsable de vehículos o el jardinero principal. Nunca queda sin alguien a cargo.

Normalmente es una familia. El responsable vive ahí con su esposa, que además está a cargo de la lavandería central. Eso importa más de lo que parece: quien cuida un lugar donde también vive lo cuida distinto.

Para lo que no es mantenimiento, todas las viviendas y áreas comunes cuentan con extintores y planes preventivos de emergencia. Ante una urgencia médica hay primeros auxilios en sitio y comunicación directa con ambulancia, clínica y policía. Urubamba está a quince minutos.

La cuota de mantenimiento: el monto y cómo se calcula

Entre S/ 700 y S/ 1,100 mensuales, según el tamaño del lote.

Vale la pena entender el cálculo, porque explica por qué dos vecinos pagan distinto. La mitad del gasto mensual se reparte por igual entre todos los propietarios; la otra mitad, en proporción al área que ocupa cada lote. La lógica es que el portón, el guardián y el camino sirven igual a todos, mientras que el riego y el mantenimiento escalan con el terreno.

El monto lo fija la Junta de Propietarios una vez al año, en la Junta Ordinaria, donde cada propietario tiene voz y voto en proporción a su área ocupada. No lo decide la inmobiliaria.

Un dato que no siempre se cuenta: se espera que la cuota baje hasta un 15% cuando el condominio esté completamente vendido, porque el gasto fijo se reparte entre más propietarios.

Lo que la cuota no cubre

Acá conviene ser explícito, porque son las líneas que se suelen descubrir después de firmar.

• La electricidad y el agua de tu vivienda. Cada casa tiene medidor propio y se paga aparte.
• La red interna de agua y luz de tu casa. Mantenerla en buen estado es responsabilidad del propietario, y las reparaciones corren por su cuenta.
• Las reparaciones de tu vivienda, y mantenerla limpia y pintada.
• La limpieza interior. El pool de empleadas se contrata por día y se cobra a costo, pero se cobra. Es el servicio adicional más usado y el que conviene presupuestar desde el principio.
• Lavandería, mantenimiento de bicicletas, ama de llaves, cocinero y aprovisionamiento de leña, gas y agua.Existen todos, se piden cuando se necesitan y se pagan por separado.
• La cuota se paga aunque no hayas construido todavía, y aunque la casa esté vacía. Es la regla en cualquier condominio bajo la Ley 27157, y es lo que hace posible que el lugar funcione los doce meses. Pero mejor saberlo ahora que en la escritura.

Alquilar la casa cuando no la usas

La mayoría de nuestros propietarios no vive todo el año en el condominio, y alrededor de nueve de cada diez alquilan su casa durante los períodos en que no la ocupan. No es una excepción ni algo que se tolere a regañadientes: está contemplado en el Reglamento Interno y la operación está armada para eso.

Para alquileres de hasta treinta días —el caso típico del alquiler vacacional— el trámite es una notificación a la administración antes de la llegada, indicando fechas, número de personas y responsable del grupo. No hay comité, no hay aprobación, no hay espera. La administración necesita ese dato para recibir bien a los huéspedes: check-in, ingreso al condominio, uso de áreas comunes y servicios adicionales exactamente igual que contigo.

Y el mismo pool de empleadas que limpia tu casa es el que la prepara antes de cada llegada y la cierra después de cada salida.

Un caso real: qué pasa cuando algo sale mal

La teoría funciona hasta que algo se rompe. Un caso concreto, de los que no aparecen en un folleto.

Una propietaria alquiló su casa por unos días. Los huéspedes se fueron, se hizo la limpieza habitual y llegó el siguiente grupo. Esa misma noche avisaron que les picaba todo el cuerpo. Había chinches, traídas en el equipaje de la estadía anterior, instaladas en las camas y las alfombras. Le pasa a hoteles de cinco estrellas; no es una señal de descuido, es una probabilidad estadística de recibir gente.

Lo que ocurrió después, en orden:

El mismo día se reubicó a los huéspedes en otra casa del condominio. La administración contrató a una empresa de fumigación. Los colchones y las alfombras no tenían solución, así que se cambiaron, y del reemplazo se encargó también la administración. El seguro de Airbnb repuso el costo a la propietaria. En una semana la casa estaba operativa otra vez.

La propietaria estaba en Lima. Se enteró de todo, decidió lo que le tocaba decidir y no tuvo que viajar ni resolver nada por teléfono a mil kilómetros de distancia.

Eso es, en concreto, lo que se compra con una cuota de mantenimiento.

¿Quieres el detalle? Te mandamos la cuota vigente del lote que te interesa y el listado exacto de lo que cubre, tal como lo recibe un propietario. Escríbenos a clientes@fiduma.com.

Preguntas frecuentes [FAQ]

Sobre el mantenimiento de una casa en el Valle Sagrado

¿Cuánto cuesta el mantenimiento de una casa en Catahuasi?

La cuota mensual va de S/ 700 a S/ 1,100 según el tamaño del lote. Cubre administración, guardianía 24/7, handyman, mantenimiento de infraestructura común, riego y cuidado de jardines —incluido el de tu lote—, alumbrado, agua no domiciliaria, eliminación de basura y traslado interno.

¿Quién cuida la casa cuando el propietario no está?

El condominio mantiene el entorno y la infraestructura con personal que vive en el sitio. El interior de la vivienda lo atiende un pool de empleadas domésticas que el propietario contrata por día, a costo, con una frecuencia recomendada de una vez por semana.

¿Una casa cerrada en el Valle Sagrado se deteriora?

Por humedad, no: el clima del valle es seco y no hay hongos, moho ni óxido. El desgaste real viene de los cambios de temperatura entre el día y la noche, que dilatan y contraen los materiales. Se compensa con construcción tradicional —material noble, madera tratada, teja serrana— y con mantenimiento programado, como el barnizado anual de las maderas expuestas. Las viviendas entregadas en Urqupirqa Villas en 2013 siguen en perfecto estado.

¿Qué no incluye la cuota de mantenimiento?

La electricidad y el agua de la vivienda, las reparaciones y la pintura de la casa, la limpieza interior, la lavandería, el ama de llaves, el cocinero y el aprovisionamiento de leña, gas y agua. Todos esos servicios existen y se pagan por separado cuando se solicitan.

¿Se puede alquilar la casa cuando no se usa?

Sí. Está contemplado en el Reglamento Interno y alrededor del 90% de los propietarios lo hace. Para estadías de hasta treinta días basta con notificar a la administración las fechas, el número de personas y el responsable del grupo.

¿Se paga mantenimiento aunque el lote no esté construido?

Sí. Bajo la Ley 27157, la cuota ordinaria se paga aunque la vivienda no se haya edificado o esté desocupada.

Juan Francisco Figuerola es fundador de Fiduma Homes Outside. Desde 2012 ha desarrollado y entregado tres condominios en el Valle Sagrado —Urqupirqa Villas, Mayupata Villas y Catahuasi Villas— y actualmente desarrolla Hale Kai, en Canoas de Punta Sal.