¿Cuántos meses al año se vive realmente una segunda casa?

En varios lugares del mundo la segunda vivienda está dejando de ser estacional. En otros, no. Cuatro censos nacionales y las tres condiciones que explican la diferencia.

Por Juan Francisco Figuerola — fundador de FIDUMA®, proyectos destino en el Perú desde 2012.

Algo cambió en la manera en que se usan las casas de descanso, y ocurrió sin que nadie lo anunciara.

Durante un siglo, la segunda vivienda tuvo una función acotada y perfectamente clara. Existía para unas semanas al año. Se abría en verano, se cerraba en otoño y el pueblo entero se apagaba con ella. Nadie esperaba otra cosa, y nadie la construía para otra cosa.

Eso está dejando de ser cierto en varios lugares del mundo al mismo tiempo. No en todos. Y esa diferencia, la que separa a los lugares donde la segunda casa se está volviendo primera de los que siguen vaciándose en marzo, es lo que vale la pena entender.

Lo que los censos no preguntan

El primer obstáculo aparece antes de empezar. Los censos del mundo cuentan casas, no días.

Varios países registran una categoría específica de vivienda: la que no es residencia principal de nadie y se usa por temporadas, fines de semana o de forma ocasional. Estados Unidos la llama seasonal, recreational, or occasional use. Brasil, domicílios de uso ocasional. México, vivienda de uso temporal. Es el mismo concepto en los tres, medido con el mismo rigor, y permite comparar países sin adivinar.

Lo que casi ningún organismo estadístico pregunta es cuánto tiempo pasa la gente dentro de esas casas. Sabemos cuántas hay. No sabemos cuánto se viven.

Esa omisión no es un detalle metodológico. Es la razón por la que una decisión que compromete años y patrimonio se toma casi siempre sin la única cifra que la ordenaría.

Cuatro países, un mismo recuento

Empecemos por lo que sí se puede comparar.

España tiene 7,72 millones de viviendas secundarias, el 29% de todo su parque residencial. Es el mercado más profundo del mundo occidental y el punto de referencia contra el cual conviene leer todo lo demás.

Brasil llega al 7,4%. Su Censo 2022 contabilizó 6,7 millones de domicilios de uso ocasional sobre un total de 90,7 millones, con un crecimiento de 70% en doce años. México ronda el 5,7%, con 2,5 millones de viviendas de uso temporal sobre 43,9 millones. Estados Unidos cierra el grupo en 3,4%.

Ocho veces de diferencia entre el primero y el último, midiendo exactamente lo mismo.

Pero el promedio nacional esconde lo que de verdad ocurre, porque estas casas no se reparten de manera pareja. Se apilan. En el litoral gaúcho brasileño, el municipio de Arroio do Sal tenía en 2022 unas 4.465 residencias ocupadas frente a 13.606 de uso ocasional: tres de cada cuatro casas del pueblo están cerradas la mayor parte del año. En Estados Unidos el equivalente es Nantucket y el Outer Cape Cod, donde la vivienda vacacional alcanza el 47,1% del parque.

Son lugares que funcionan bien la temporada para la que fueron pensados. El resto del año operan con una fracción de su población, con calles, agua, comercio y servicios de salud dimensionados para alguien que aparece dos semanas y desaparece.

El único país que preguntó

España no solo tiene el parque secundario más profundo de los cuatro. Es también el único donde alguien se tomó el trabajo de averiguar cuántos meses se vive en esas casas.

La respuesta cambia la conversación. Más del 42% de los compradores de segunda residencia ya reside en ella más de cuatro meses al año. Cerca del 30% la considera su primera vivienda o su futura primera vivienda.

Cuatro meses son ciento veinte días. Contra las seis u ocho semanas que se asumen como estándar para una casa de temporada, eso no es una variación. Es otro producto.

El portal idealista lo resumió en febrero de 2026 con una frase que describe el fenómeno mejor que cualquier análisis: España está pasando de segunda residencia a lugar para vivir. Y el efecto trasciende al propietario, porque los destinos dejan de apagarse en octubre.

Un balneario que se volvió ciudad

En nuestra región, el caso mejor documentado es Punta del Este, y la evidencia no está en los precios sino en el censo.

Maldonado fue el departamento de mayor crecimiento poblacional del Uruguay entre 2011 y 2023, con 23,7% hasta 212.951 habitantes permanentes, sumando cerca de quince mil residentes nuevos desde 2020. Un lugar que durante décadas se abría en diciembre y se cerraba en marzo tiene hoy colegios internacionales, clínicas y demanda de vivienda los doce meses.

Nadie decretó ese cambio. Ocurrió cuando suficientes propietarios empezaron a quedarse más tiempo.

Pero la transformación no está completa, y el mismo censo lo muestra sin adornos. El Instituto Nacional de Estadística registró en 2023 que Maldonado tiene 69.110 viviendas desocupadas, el 45,2% de su stock departamental, de las cuales el 72,5% corresponde a uso temporal. En Rocha la proporción de stock desocupado llega a 43,2%.

Las dos cosas son ciertas al mismo tiempo. La población permanente crece y casi la mitad de las casas siguen cerradas fuera de temporada. Eso no es una contradicción: es lo que parece una transición a mitad de camino.

Por qué algunos lugares pueden y otros no

Si la conversión estuviera al alcance de cualquier destino, ya habría ocurrido en todos. No ocurrió. Y las razones no son de marketing ni de precio.

El primer límite es el calendario, y no se negocia.

Hay lugares donde el clima simplemente no da para doce meses. La costa central peruana es un buen ejemplo: la corriente de Humboldt aflora aguas profundas y frías y enfría el aire de toda la franja. Entre junio y setiembre las temperaturas oscilan entre 12 y 19 grados, la humedad supera con holgura el 90% y la garúa cubre el cielo durante semanas. No hay arquitectura que lo modifique. Su calendario de playa es, físicamente, el verano, y cualquier proyecto que prometa otra cosa está prometiendo algo que la geografía no puede entregar.

Mil doscientos kilómetros al norte el mecanismo cambia. Tumbes está a menos de cuatro grados del ecuador, y a esa latitud la influencia de Humboldt se debilita y el clima es tropical. En Punta Sal la temperatura media varía apenas 2,9 grados a lo largo del año y el agua se mantiene templada de forma permanente. Julio y agosto están entre sus meses de mayor afluencia, junto con diciembre.

Conviene no simplificar, eso sí. La costa norte tampoco es un solo calendario. Entre Paita y Tumbes hay unos pocos cientos de kilómetros y una diferencia de seis o siete grados en la temperatura del mar: en la bahía de Paita el agua ronda los 18 grados en invierno, con viento constante del sur, mientras que en Punta Sal se mantiene entre 24 y 26 durante todo el año. Un balneario puede estar en el norte y tener temporada corta igual.

El segundo factor es tener algo más que paisaje.

Aquí está el hallazgo menos obvio de todos, y aparece con claridad en Brasil. Florianópolis es la única capital que figura entre las veinte concentraciones urbanas con mayor proporción de uso ocasional del país, y lo hace con apenas 10,8%. Casi el 90% de sus viviendas están habitadas todo el año.

Misma costa que el litoral gaúcho, mismo país, resultado opuesto. La diferencia es que Florianópolis desarrolló una economía que no depende del visitante: sector tecnológico, universidades, servicios, empleo permanente. Maldonado hizo algo equivalente con colegios internacionales y clínicas.

Un lugar cuya única razón de existir es el turismo se llena y se vacía con el turismo. Un lugar donde además se trabaja, se estudia y se envejece tiene gente en mayo.

El tercer factor es lo que se construyó encima.

Tener el calendario no basta por sí solo. Un lugar con doce meses utilizables puede vaciarse igual si lo que se levantó ahí fue pensado para tres semanas: servicios que cierran en abril, casas sin espacio de trabajo, infraestructura dimensionada para enero.

La geografía define el techo. La economía local define si hay razones para quedarse. Y el producto define si esas razones se pueden aprovechar.

Lo que cambia entre unas semanas y unos meses

Cuando una vivienda cruza el umbral de los cuatro meses de uso anual deja de ser una casa de temporada. Empieza a tener que cumplir estándares de vivienda principal, aunque administrativamente no lo sea, y eso reordena decisiones que se tomaron mucho antes de que existiera.

Una cocina de verano no aguanta cuatro meses seguidos. Un rincón con laptop no es un espacio de trabajo. Tres semanas toleran lo improvisado; cuatro meses lo exponen. Lo que un visitante acepta durante una semana, un residente no lo acepta durante un semestre: conectividad real, acceso a salud, caminos que funcionan fuera de temporada. Autogestionar a distancia una casa que se usa seis semanas es viable; hacerlo cuando se usa cuatro meses, no.

Y está la densidad de uso, que es la más difícil de ver y la que más pesa. Un condominio con 10% de ocupación anual no genera comunidad. Uno con 40% genera vecinos. La diferencia entre un lugar y un conjunto de casas cerradas no está en el diseño sino en cuántas están habitadas fuera de temporada.

Ninguna de esas decisiones se toma después. Se toman antes de la primera piedra, y quien compra las hereda.

La pregunta que ordena todo lo demás

El inventario mundial de segundas viviendas nunca fue tan grande. Lo que cambió no es cuántas hay, sino qué tan lejos están unas de otras en la única variable que el propietario mide con el cuerpo: el tiempo que realmente pasa ahí.

Y es la variable que nadie registra. Los censos seguirán contando casas mientras la decisión importante se juega en los días. Hasta que eso cambie, cada comprador tiene que hacer el cálculo por su cuenta, con dos preguntas.

Cuántos meses al año es realmente habitable este lugar. Eso lo responde la geografía, y conviene averiguarlo antes de firmar.

Y si lo que está construido ahí sirve para esos meses. Eso lo responde quien lo construyó.

La segunda es la incómoda, porque no se puede verificar mirando. Nadie comprueba en una visita de sábado si el agua alcanza en agosto, si la vía sigue abierta en temporada de lluvias o si habrá vecinos en mayo. Esas respuestas aparecen años después, cuando ya es tarde para cambiar de opinión.

Por eso, al final, lo que se compra no es una casa. Es el criterio de quien decidió cómo hacerla.

Fuentes

• U.S. Census Bureau, Housing Characteristics: 2020 — unidades vacantes para uso estacional, recreativo u ocasional
• National Multifamily Housing Council, análisis de American Community Survey 2021
• IBGE, Censo Demográfico 2022: Tipos de domicílios coletivos, improvisados, de uso ocasional e vagos
• Urban Systems, análisis de domicílios de uso ocasional a partir del Censo 2022
• idealista, De segunda residencia a lugar para vivir (febrero 2026); parque residencial español, MIVAU
• Informe de Perfil del Turista Residencial en España, TM Grupo Inmobiliario (2025)
• INE Uruguay, Censo 2023 y Caracterización de las viviendas desocupadas
• INEGI México, Censo de Población y Vivienda 2020
• SENAMHI y climate-data.org — series climáticas de la costa norte y central del Perú